עקרונות מנצחים לניהול ועד בית

אם התנדבת או נודבת לתפקיד ועד הבית, חשוב שתדע כי ניהול ועד בית שתמיד היה תפקיד לא פשוט, הפך לקשה בשנים האחרונות. הקשיים לניהול ועד הבית נובעים ממספר סיבות אובייקטיביות. תנופת הבנייה בישראל בעשורים האחרונים ואיתה בנייה של מגדלי מגורים ובניינים מורכבים המאכלסים עשרות משפחות. אורח החיים במאה ה- 21 ומרוץ החיים של מרבית במשפחות הגרות בבתים משותפים לא מותיר זמן רב לעיסוק בניהול הבניין, מה גם שרוח ההתנדבות והסולידריות שאפיינו את החברה הישראלית בעשורים הראשונים פחות קיימת כיום.

מי מכם שמתגורר בסביבה עירונית צריך לדעת כי בניין משותף דורש ניהול ואחזקה שוטפת. כל שכן חוק המקרקעין מציין כי בבית משותף יש לקיים שגרה של אחזקה וניהול המתחם כדי לשמר את הבניין במצב תחזוקתי לאורך זמן בדומה למצב בו נמסר לדיירים. לכן נדרשים הדיירים לקבל החלטות שונות ולמנות נציגות אשר תפעל בשם – נשמע מסורבל? אז כן בהחלט לנהל בניין מגורים המאכלס עשרות של משפחות ומאות בני אדם זו משימה מורכבת ותובענית שיש בה גם אחריות אישית.

כאמור ועד הבית כנציג הדיירים אחראי לנהל את הבניין ולדאוג  לתחזוקתו של  הרכוש המשותף בבניין ועד הבית פועל בשם בעלי הנכסים לשימור הרמה הטכנית של הבניין ומערכותיו. ניהול ועד בית  כולל טיפול במספר נושאים עיקריים : גבייה של תשלומי ועד בית, התקשרות עם נותני שירות, העסקת עובדים, התנהלות מול דיירים, ביטוח הבית המשותף ועוד מספר משימות המוטלות על  חברי ועד הבית.

מגמה שרווחת בשני העשורים האחרונים היא המעבר של ועדי בתים עצמאיים להעברת הניהול לידי חברות ניהול מקצועיות לניהול ולאחזקת הבניין. התופעה הזו מתרחבת ככל שתנופת הבנייה לגובה נמשכת ובמקביל דורשות הרשויות כתנאי לטופס 4 לקראת אכלוס התקשרות עם חברת ניהול כתנאי לקבלת אישור אכלוס. כך שגם הקשיים האובייקטיבים לניהול עצמאי של הבית המשותף בבניינים ותיקים לצד הרגולציה מצד הרשויות מביאה לירידה באחוז הבניינים המתנהלים באמצעות ועד בית עצמאי.

מהם העקרונות המנצחים לניהול ועד בית

1. בכל בית משותף יש לקבוע  ועד בית שיתפקד גם במידה וקיימת חברת ניהול המתחזקת  את הבניין. תפקיד ועד הבית שמייצג את האינטרסים של הדיירים אינו מתבטל אלה נדרש לבצע בקרה אחר התנהלות חברת הניהול בבניין.
2. מי שרשאי לקבל החלטות לעניין התנהלות הבית המשותף זו אספת הדיירים ולא מי מהדיירים או ועד הבית ללא שיתוף האחרים, ועד הבית פועל כנציג הדיירים ולפי החלטות הרוב שנתקבלו באספה. לפעמים  נוטים דיירים שלא להגיע  לאספות שבהם מתקבלות החלטות חשובות המשפיעות באופן ישיר על אורח החיים בבית המשותף.
3. יש לנהל חשבון בנק משותף על שם  ועד הבית. פעולה זו היא נדבך חשוב בניהול שקוף וסדור של הרכוש המשותף כך שלכל הכספים המתקבלים והמשולמים מהחשבון המשותף קיים תיעוד.
4. לא לעולם חוסן, כדי להבטיח ולהגן על הדיירים מפני אירועי נזק או פגיעה בנפש בתחומי הבית המשותף נדרש לדאוג לביטוח הבית המשותף בכיסוי המתאים אופי הבניין ולצרכים.
5. כדי  להבטיח כי אחזקתו של הבית המשותף ומתקניו יתקיימו כנדרש לאורך זמן יש לקבוע תקציב אחזקה לבניין אשר יתמוך בתכנית האחזקה, במידה ולא יתקיים עלול המצב להתדרדר להרס מוקדם של תשתיות הבניין ומערכותיו.